Делимся, как измениться льготная ипотечная программа под 8%, учитывая анонсы, информацию, которая поступает от российского правительства. Уделим и некоторое внимание разрыву цен между «вторичкой» и «первичкой». Это позволяет понять, что сейчас происходит на рынке недвижимости, чего ожидать в дальнейшем.
Что произойдет в ближайшее время?
Ипотечная льготная программа с господдержкой перестает действовать с 01.07.2024 года. Представители Минфина это подтвердили. Уведомили и об изменения условий выдачи семейной ипотеки.
Не так давно глава комитета ГД отметил, что ранее внедренная льготная программа кредитования с господдержкой перестает действовать. Но в скором времени планируют внедрить что-то другое. Детали пока неизвестны.
– Кабмин ранее хотел озвучить новые правила до 01.06.2024 года, – поделился информацией исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Я. Баджурак. – Но до сегодняшнего дня детали так и не рассказали.
Ключевые причины закрытия ипотечной программы с господдержкой и внесения изменений в семейную ипотеку – потребность в снижении инфляционного давления, а также стабилизации нагрузки на государственный бюджет.
«Российское правительство покрывает часть расходов из госбюджета, что позволяет поддерживать невысокие ипотечные ставки. Это же способствует развитию экономики, а также первичного рынка недвижимости. Теперь же принято решение о сокращении затрат и перенаправлении части средств на иные направления», – отметил коммерческий директор RDI Group В. Кузнецов.
Постепенный возврат к 2022 году
Уделим некоторое внимание семейной ипотеке, а также запланированным изменениям. Это следует изучить заранее, чтобы понимать, как действовать. Ведь вместо ипотечной льготной программы с господдержкой многие стараются воспользоваться семейной ипотекой.
«Ставка в 6% сохранится для всех семейных пар, у которых детям менее шести лет. Для данной категории потенциальных заемщиков вообще ничего не изменится, – отмечает Я. Баджурак. – Аналогичные правила действовали и до 01.01.2023 года. Если малыш появился на свет с 01.01.2018 года, семья могла оформить ипотеку на льготных условиях. Остальные семейным парам это предложение не было доступно. Из-за этого популярностью данная программа не пользовалась. После того как кабмин примет решение о введении ограничения по возрасту детей, семейная ипотека станет менее востребованной».
Миллионы не смогут воспользоваться программой
Так как для семейных пар с малышами старше шести лет планируют повысить ставку до 12%, большинство откажутся от оформления семейной ипотеки…
«Замглавы Минфина считает, что данная мера необходима. Кроме того, 12% – не очень высокая ставка», – Я. Баджурак.
С этим сложно спорить. Ведь рыночные ставки сейчас достигают 18% и более. Именно поэтому численность сделок на вторичном рынке недвижимости относительно небольшая.
«Важно учитывать, что у семейных пар с 2 детьми существенно возрастают расходы. Если же они решатся на оформление семейной ипотеки, платеж для них вырастет практически в 2 раза. Это дополнительная финансовая нагрузка. Не все люди способны выделить из семейного бюджета столь существенную сумму», – добавляет Я. Баджурак.
«Заморозки»
Двукратное повышение ипотечной ставки (с 6% до 12%) особого оптимизма не внушает…
«Аналогичная ситуация была в 2022 году. В то время ввели огромное количество санкций. Именно поэтому власти приняли решение о необходимости повышения ставки по массовой ипотечной госпрограмме до 12%. Из-за этого сделки практически перестали оформлять. Ситуация изменилась лишь после того, как ЦБ РФ начал постепенно снижать ключевую ставку. В текущем году все сложнее. Ведь регулятор не планирует пока вносить какие-либо изменения. Именно поэтому объем сделок с ипотекой уменьшится», – добавляет исполнительный директор «Выберу.ру».
Путаница возникает еще и из-за требований к количеству малышей у потенциальных заемщиков. Ранее отмечали, что для многодетных семей установят более низкие ипотечные ставки.
«На данный момент субсидируют лишь семейные пары, у которых двое и более детей. При этом нет прогрессивной градации. Информации о том, что произойдет после 01.07.2024 года, нет. В прошлом месяце Хуснуллин принимал участие в заседании Думы. Он отметил, что снижение ставок для многодетных семей обсуждают», – поделился Я. Баджурак.
Маленьких жилых объектов недвижимости больше не будет
– Недавно глава Дом.РФ Мутко отметил, что российские власти планируют ввести ограничение на минимальное количество «квадратов» при оформлении семейной ипотеки. Так, потенциальные заемщики должны выбирать жилье, площадь которого превышает 35 кв. м. Помимо этого, хотят уменьшить долговую нагрузку, если пара планирует покупать просторную квартиру, – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Р. Сырцов. – Более детальной информации пока нет. Сложно прогнозировать, как это повлияет на ситуацию.
Введение более высоких ставок для пар с малышами, возраст которых более 6 лет, Р. Сырцов считает маловероятным. Ведь у государства совершенно иные стратегические задачи, добавляет он.
Исполнительный директор «Метриум» предполагает, что существенно менять условия выдачи семейной ипотеки пока не будут. На данный момент особой потребности в этом нет.
«Мне кажется, что особых изменений не следует ожидать в ближайшее время», – добавляет специалист.
Иные возможные изменения
Отсутствует информация, касающаяся использования семейной ипотеки в небольших населенных пунктах, где практически не строят новые многоквартирные дома.
«Сейчас Минстрой и Минфин обсуждают возможность оформления семейной ипотеки для приобретения вторичного жилья. Например, в сельской местности в ДФО допускается покупка готового объекта недвижимости у физического лица. Здесь же продают квартиры и застройщики, но в небольшом количестве», – добавляет Я. Баджурак.
Власти пока не говорят, можно ли пользоваться «комбо-ипотекой», снизят ли лимиты. Ведь в агломерациях-миллионниках стоимость жилых объектов достаточно высокая.
«Для дополнительного «охлаждения» первичного рынка могут уменьшить лимит в крупных городах (сейчас – 12 000 000 рублей). Это уже делали по госпрограмме (льготная ипотека под 8%)», – рассказывает Я. Баджурак.
В скором времени власти внесут изменения и в иные льготные программы, добавляет Р. Сырцов…
«Власти не первый месяц говорят о необходимости введения адресных схем. Они станут альтернативой всех существующих льготных ипотечных программ. Скорее всего, с их помощью планируют поддерживать определенные категории населения, к примеру, ветеранов или врачей.
Адресные ипотечные программы уже существуют. Их периодически запускают в различных российских регионах, чтобы привлечь определенных специалистов, например, преподавателей.
Помимо этого, могут внедрить институт ссудо-сберегательных касс (современный аналог жилищного кооператива). Финансовые учреждения, привлеченные государством, обяжут открывать специальные счета с более высокой индексацией вносимых средств. При этом накопленные деньги они смогут потратить только на покупку, например, квартиры или дома», – отмечает Р. Сырцов.
Какие перспективы для рынка недвижимости и государства?
Поскольку многие граждане РФ хотят воспользоваться льготными программами кредитования, они проводят сделки даже в майские праздники. Это учитывают и девелоперы.
«Чтобы заинтересовать клиентов, застройщики массово внедряют различные схемы, предоставляют скидки, – отмечает В. Кузнецов. – Например, появляются специальные программы, позволяющие оформить семейную ипотеку под 0,1%. Дополнительно разрабатываются партнерские соглашения, иное».
Новые правила спровоцируют стагнацию рынка недвижимости…
«Некоторое время потребуется людям, чтобы изучить новые условия, привыкнуть к ним. Уже в июле многие займутся поиском альтернативных решений. Кстати, ответственные покупатели всегда анализируют рынок», – добавляет В. Кузнецов.
Изменение цен на «первичку» и уменьшение спроса
Специалисты «Выберу.ру» установили, насколько сильно новые параметры повлияют на ситуацию, сколько семей не смогут воспользоваться новой программой. Для этого воспользовались данными Росстата, которые касались рождаемости за последние восемнадцать лет.
«Ежегодно в РФ рождается приблизительно 1 700 000 малышей, – отмечает Я. Баджурак. – Условно все семейные пары можно разделить на три группы во возрасту детей: 0-6 лет, а также 6-12 лет и 12-18 лет. Из этого следует, что две группы, у которых возраст ребят 6-18 лет, воспользоваться семейной ипотекой не смогут. В итоге, спрос после 01.07.2024 года снизится приблизительно на 60%».
По прогнозам специалистов «Выберу.ру», спрос на первичные объекты уже в третьем квартале текущего года снизится на 80%…
«Из этого следует, что воспользоваться ипотекой для приобретения первичных объектов смогут лишь 20% заемщиков. Им будет доступна льготная ипотека, – рассказывает Я. Баджурак. – Поэтому девелоперы, заинтересованные в продаже первичного жилья, скорее всего, снизят цены. Но ценник снизят на 10-12%, поскольку активно растят инфляция. Разница между новостройками и вторичными объектами сильно не изменится».
Разрыв цен уменьшится?
Льготные ипотечные программы правительство РФ внедряло, чтобы обеспечить жилыми объектами большее количество граждан…
«Но это спровоцировало стремительное увеличение стоимости 1 кв. м. на первичном рынке недвижимости. Именно поэтому разрыв цен существенно увеличился. Как только льготные программы перестанут действовать, он немного сократится», – поделилась руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Этажи» М. Сорока.
Аналогичное мнение, касающееся разницы в ценообразовании, и у Я. Баджурака. Он считает, что на это повлияют изменения условий предоставления семейной ипотеки и закрытие льготной программы с господдержкой. Эксперт добавляет, что только за первый квартал текущего года разница в ценообразовании на «вторичку» и «первичку» увеличилась до 55%. Годом ранее этот показатель не превышал 42-44%. ЦБ отметил, что дисбаланс возник из-за введения массовой ипотеки под 8%. До этого разница не превышала 10-12%.
«Мы проанализировали все и установили, что столь существенный разрыв между ценами только в столичных регионах. Во всех остальных она не такая значительная, – рассказал Я. Баджурак. – Во многих городах и населенных пунктах сейчас застройщики возводят многоквартирные дома. Это сильно на ситуацию не повлияло. Разрыв цен между новостройками и вторичными объектами составляет менее 10%. Но в этих регионах количество сделок на рынке недвижимости не такое большое. Именно поэтому получаем средние статистические данные, которые в определенной степени пугают».
Некоторое внимание региональным особенностям уделила и кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ О. Васильева:
«Разница в ценообразовании между «вторичкой» и «первичкой» довольно сильно зависит от нескольких факторов: региональные особенности рынка недвижимости, кредитной политики, а также множества иных».
При этом Р. Сырцов считает, что в ближайшее время разрыв цен между новостройками и вторичными объектами недвижимости практически не изменится…
«Стоимость первичного жилья продолжит дорожать из-за роста инфляции. Это произойдет и после снижения ключевой ставки. Изменится немного ситуация и на вторичном рынке недвижимости.
Помимо этого, в столице, скорее всего, подорожают небольшие квартиры (до 28 кв. м.). Обусловлено это тем, что российские власти вводят запрет на строительство малогабаритного жилья. Количество подобных объектов постепенно уменьшится», – подытоживает специалист.