Девелоперы уже занимаются подготовкой схем реализации «первички», поскольку с 01.07.2024 года отменяют госпрограмму, корректируют условия выдачи семейной ипотеки. Некоторые строительные компании задумываются о переходе в иные сегменты рынка недвижимости.
Продолжают действовать
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Я. Баджурак отмечает, что российские власти планируют отмену ипотеки с господдержкой не первый год. Он добавляет:
«Застройщики продолжают действовать. Они довольно быстро адаптируются под те или иные условия на рынке недвижимости. С них стоит брать пример. Девелоперы внедряли различные схемы: процентная и беспроцентная рассрочка, трейд-ин, определенные скидки, акции, траншевая ипотека, многое другое. Скорее всего, они начнут пользоваться проверенными схемами уже в июле текущего года. Ведь ипотеку с господдержкой отменяют».
Эксперт считает, что посредством реализации вышеперечисленных схем застройщики смогут более активно продавать первичные объекты…
«Но ситуация на рынке все же ухудшиться. Скорее всего, продажи сократятся на 30-33%. Ведь именно такое количество клиентов во втором квартале этого года пользовалось ипотечной программой с господдержкой», – рассказывает Я. Баджурак.
Аналогичное мнение и у коммерческого директора инвестиционного холдинга AVA Т. Коломийцевой. Она добавляет, что в сфере ипотечного кредитования в РФ нет стабильности.
«Изначально ужесточили условия выдачи ипотеки (рыночных и льготных программ). Через время уменьшили кредитный лимит, а вот размер первоначального взноса повысили до 30% (ранее – 20%)», – дополнила специалист.
– Девелоперы все чаще работают с потенциальными покупателями на индивидуальных условиях. Они принимают во внимание потребности клиентов, а также их финансовые возможности. Это позволяет выбирать эффективные схемы. Все это положительно влияет на спрос, – говорит Т. Коломийцева.
Эффективные антикризисные инструменты
Сразу же после отмены ипотечной программы с господдержкой застройщикам придется действовать. Ведь им важно продавать определенное количество объектов недвижимости…
«Несомненно, именно льготная ипотечная программа под 8% стимулировала спрос и позволяла застройщикам получать немалую прибыль. Теперь строительным компаниям следует выбрать подходящую замену», – добавляет Я. Баджурак.
Рассрочка
Эксперты «Выберу.ру» считают, что уже в июле застройщики воспользуются схемами рассрочек. По предоставленным Nikoliers данным, всего за несколько месяцев текущего года спрос на рассрочку существенно увеличился. Количество сделок повысилось приблизительно до 37% (ранее – 23%). Это произошло из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки и повышения ключевой ставки.
«Изучив статистические касающиеся сделок ДДУ без ипотечных кредитов данные, предоставляемые Росреестром, можно увидеть, что их количество уменьшилось. Это произошло из-за того, что девелоперы начали активнее вводить различные схемы (рассрочки, трейд-ин).
В четвертом квартале прошлого года количество сделок ДДУ без ипотеки составляло 12 000, а в первом квартале текущего – около 27 000. Из этого следует, что застройщики самостоятельно выбирают схемы, позволяющие увеличить продажи», – добавил Я. Баджурак.
Эксперт добавляет, что воспользоваться рассрочкой можно, если внести от 25% до 50% стоимости жилья сразу…
«Оставшуюся сумму следует перечислить в течение установленного срока (от 12 месяцев до 5 лет). Данный вариант особо привлекателен для пользователей, планирующих продать старое жилье и купить новое. Застройщики предлагают несколько видов рассрочек: процентная, беспроцентная. Второй вариант более привлекателен для покупателей. Скорее всего, девелоперы внесут некоторые изменения в схему, рассрочкой смогут воспользоваться многие», – добавляет Я. Баджурак.
Ипотечный кредит по дифференцированной ставке
Еще одна эффективная схема, подготовленная девелоперами и финансовыми учреждениями, – ипотечный кредит по дифференцированной ставке…
«Довольно часто данный кредит называют ипотекой от застройщика. Прибыль, которую недополучает банк, компенсирует строительная компания. Все потому, что в договоре указывается более низкая ипотечная ставка. Такая скидка предоставляется лишь на несколько лет. Ранее некоторые застройщики вводили подобную ставку на весь срок. Поскольку в течение некоторого времени ежемесячные платежи невысокие, человек может выделять средства для съема жилья», – рассказал Я. Баджурак.
Траншевый ипотечный кредит
В скором времени застройщики предложат потенциальным покупателям еще один эффективный антикризисный инструмент…
«Скорее всего, данную схему немного модернизируют, объединив ее с субсидией от девелопера. Все потому, что льготные программы под 8% перестанут действовать. На данный момент покупатели, пользующиеся этой схемой, вносят относительно небольшой первоначальный взнос, к примеру, 1 000 рублей либо 5% от рыночной цены объекта. Человеку следует подготовить относительно небольшую сумму.
Средства перечисляются на эскроу-счет до момента, пока многоквартирный дом не введут в эксплуатацию. Именно поэтому человеку необходимо вносить относительно небольшие суммы ежемесячно. Остаток финансовое учреждение перечисляет несколькими платежами (этот момент обговаривается отдельно, прописывается в договор)», – добавляет эксперт.
Трейд-ин
Эксперты «Выберу.ру» считают, что увеличится и численность сделок по эффективной схеме трейд-ин.
«Данная схема ранее периодически использовалась девелоперами. Суть ее заключается в том, что строительная компания выкупает жилье клиента и продает ему новую квартиру. Обязательно вносят доплату. Допускается оформление кредита или же рассрочки. Все зависит от условий, подготовленных застройщиком, – рассказывает Я. Баджурак. – До того, как появилась льготная ипотечная программа под 8%, около 20% клиентов пользовались данной схемой.
Скорее всего, после закрытия ипотеки с господдержкой она вновь будет пользоваться популярностью. Но здесь важно учитывать, что на ситуацию могут повлиять геополитические шоки. Ведь в этом случае гражданам РФ придется решать более серьезные проблемы».
Затягивать пояса или нет?
Я. Баджурак считает, что эффективную замену госпрограмме под 8% придется выбирать застройщику…
«Чтобы решить эту задачу, девелоперам придется взять часть расходов на себя. Например, можно просубсидировать ипотечные ставки на определенные первичные объекты. Иными словами, девелоперы начнут предоставлять скидки.
Строительным компаниям придется передавать определенное количество средств клиентам в виде субсидий. Крупным игрокам этот вариант подойдет. О том, что произойдет с небольшими организациями, работающими в удаленных регионах, сложно сказать. Чем дольше на первичном и вторичном рынках будет неблагоприятная обстановка, тем меньше небольших строительных компаний останется «на плаву», – отметил Я. Баджурак.
– Большинство клиентов, покупая «первичку», пользовались льготной ипотечной программой с господдержкой. Поскольку в скором времени ее закроют, люди стараются улучшить условия проживания сейчас. Именно поэтому количество объектов эконом-класса стремительного уменьшается, – отмечает коммерческий директор завода малых архитектурных форм «Новалур» А. Киселев.
«Численность подобных предложений уменьшается, а вот стоимость такого жилья повышается. Мне кажется, что сейчас рынок «пытается» перейти к определенной балансировке. Ведь в течение длительного времени он был перегрет ипотекой с господдержкой.
Помимо этого, сегмент многоквартирных домов становится менее привлекательным для девелоперов», – говорит А. Киселев.
Застройщики стараются выбрать иные направления, например, ИЖС…
«Крупные застройщики все чаще отдают предпочтение индивидуальному жилищному строительству. Фин. учреждения активно подготавливают соответствующую инфраструктуру. Запланировано внедрение эскроу-счетов. Помимо этого, подготавливаются и другие ипотечные программы, – отмечает А. Киселев. – Весной этого года около 30-35% продаж в ИЖС проводили с применением льготного ипотечного кредитования».
Есть и те девелоперы, которые отдают предпочтение коммерческим объектам…
«На данный момент особо востребованы складские помещения, различные промышленные и офисные объекты», – подытоживает А. Киселев.