Делимся информацией о том, как обстоят дела на вторичном рынке, уделяем внимание спросу, предложению и ценам. Дополнительно поговорили с экспертами о том, уменьшится ли разрыв цен между вторичными объектами недвижимости и «первичкой».
Что происходит на данный момент?
– Еще в начале апреля стоимость «вторички» начала снижаться. Это же происходит и сейчас, – рассказывает директор компании «Жилфонд» А. Чернокульский. – Все потому, что ЦентроБанк установил очень высокую ключевую ставку. Из-за этого стоимость ипотечного кредита не первый месяц удерживается на заградительном уровне.
«В апреле текущего года численность сделок на вторичном рынке недвижимости сократилась приблизительно на 30% (по сравнению с прошлым годом). По сути, активность находилась практически на том же уровне, что и в марте. Годом ранее в апреле покупатели активизировались, начали просматривать разнообразные предложения, подыскивать доступные варианты. В этом году ситуация иная. Во время майских праздников прослеживался более существенный спад. Сейчас же все стабилизировалось. Но о повышении спроса на данный момент речь не идет», – отметил эксперт.
При этом говорить о существенном снижении цен не следует, поскольку в большинстве регионов РФ они практически не изменились…
«Если человек заинтересован в быстрой продаже, он идет на уступки, предоставляет скидки, – говорит А. Чернокульский. – Есть и те граждане, которые пока не готовы реализовать объекты недвижимости. Некоторые специально устанавливают более высокую цену. До сих пор на рынке вторичной недвижимости можно встретить продавцов, желающих продать объект за сумму, которую покупатели платили год назад. Они готовы подождать, пока вновь снизится ключевая ставка».
Принимая во внимание все моменты, руководитель «Жилфонда» отмечает, что в настоящее время вторичный рынок недвижимости находится в статичном состоянии. Ипотечные кредиты люди оформляют лишь для улучшения условий.
«Большинство граждан оформляют ипотеку, если продают свою маленькую квартиру и покупают больше с определенной доплатой. Иногда кредитными средствами пользуются для приобретения уникальных объектов. В этом можно убедиться, если обратить внимание на средний размер кредита на «вторичку». Ранее этот показатель составлял 4 000 000 рублей, теперь – 2 900 000 рублей».
Аналогичное мнение и у ведущего специалиста АН «Этажи» И. Павлюка. Он уделил некоторое внимание спросу и предложению на вторичном рынке недвижимости:
«С самого начала года особым спросом пользуются квартиры семейного формата – «двушки» и «трешки». Иными словами, люди готовы покупать «вторичку», чтобы улучшить условия проживания. Проанализировав ситуацию в тех районах, где я работаю, могу сделать вывод – ни количество предложений, ни число обращений не уменьшилось».
Дополнительно эксперты отмечают, что все чаще граждане оформляют ипотечные кредиты на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Ведь до сих пор действует несколько льготных программ.
«Это в некоторой степени влияет и на вторичный рынок недвижимости. Люди часто продают собственные квартиры и покупают участки под строительство», – добавляет А. Чернокульский.
Дефицитная прибыль
На данный момент первичный рынок недвижимости сильно зависит от льготного кредита. Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Я. Баджурак считает, что за 4 последних года зависимость стала очень серьезной.
«По предоставленным Банком РФ данным, приблизительно 90% объектов на первичном рынке приобретают с помощью льготной ипотеки. Несомненно, вторичные объекты приобретали с помощью кредитных средств, но не так часто. С 2020 по 2021 гг. примерно 40% граждан оформляли ипотеку при покупке «вторички». Сейчас их около 20%. Это произошло из-за увеличения ключевой ставки», – добавляет специалист.
Я. Баджурак отметил, что доходы граждан РФ существенно ниже уровня, который финансовые учреждения требуют от потенциальных заемщиков…
«Эта разница хорошо заметна в столице. Здесь банки готовы предоставить кредит на жилье, если ежемесячный доход составляет не менее 380 000 рублей. При этом размер средней заработной платы достигает 131 745 рублей. В Казани эти показатели отличаются в 2,8 раз, а вот в Нижнем Новгороде – примерно в 2,6 раз. Схожая ситуация и во многих других российских городах-миллионниках. Именно из-за этого в текущем году «вторичку» за кредитные средства приобретают не так часто. В апреле этого года в финансовых учреждениях взяли в 2,5 раза меньше денег на покупку вторичной недвижимости, чем в этот же месяц в 2023 году».
Летом ситуация не улучшится, считает эксперт…
«Большинство крупных российских банков, в число которых вошли «Сбер» и «Газпромбанк», снова повысили ипотечные ставки (примерно на 0,5%). Скорее всего, до конца текущего года проценты по кредитам на жилье останутся такими же высокими. Ведь от ЦентроБанка не было никаких заявлений о возможном снижении ключевых ставок. Из-за этого и количество сделок с ипотекой на «вторичку», по нашим прогнозам, упадет до 10%», – отмечает руководитель маркетплейса «Веберу. ру».
Поскольку покупатели практически не приобретают вторичные объекты, многие ждут, что постепенно начнут снижаться цены. Но к ценникам, которые фиксировались несколько лет назад, откат практически невозможен. Ведь сейчас довольно высокая инфляция. Такое мнение выразил Я. Баджурак.
«Нам кажется, что средняя стоимость 1 кв. м. до конца текущего года снизится максимум на 4-5% (все зависит от региона). Именно поэтому и покупатели особой активности проявлять не будут».
«Вторичный рынок впадет в летаргический сон»
Относительно невысокий спрос, скорее всего, сохранится до конца текущего года…
«Сегодня проблематично делать прогнозы, касающиеся «пробуждения» рынка вторичной недвижимости. Ведь изначально должна улучшиться экономическая ситуация. Из-за санкций и иных проблем это пока невозможно», – отмечает Я. Баджурак.
Эксперт добавляет, что полностью вторичный рынок недвижимости «не застынет». Существуют еще и альтернативные сделки.
«До того момента, пока не появились льготные ипотечные программы, они были распространены. Им отдавали предпочтение люди, располагающие недвижимостью. Например, человек переезжает из 2-комнатной квартиры в «трешку», доплачивал определенное количество средств. Некоторые используют для этих целей собственные накопления. Помимо этого, небольшую сумму можно взять и в банке, выбрав одну из рыночных программ».
Уделил Я. Баджурак внимание и разрыву цен между «вторичкой» и «первичкой». По предоставленным ЦБ России данным, в некоторых российских регионах данный показатель достигает 55-60%.
Эксперт отмечает, что ситуация не изменится в ближайшее время. Все потому, что до сих пор доступны льготные кредитные программы. В небольших населенных пунктах и маленьких городах эта разница не такая существенная.
«В тех российских регионах, где массово не возводят жилые объекты, разница не превышает 10-15%. Нам кажется, что после «закрытия» программы с господдержкой ситуация немного улучшится», – отметил Я. Баджурак.
В крупных городах «первичка» дешеветь не будет. Именно поэтому столь существенный разрыв цен сохранится. Кроме того, не все льготные программы прекращают. Да и девелоперы вводят различные схемы (процентная и беспроцентная рассрочки, трейд-ин, иное), чтобы спрос не снизился. Этим активно пользуются люди, заинтересованные в улучшении условий проживания. Ведь застройщики активно предлагают недвижимость в новых жилых комплексах на действительно выгодных условиях.
«Минфин и ЦентроБанк предполагают, что доля льготной ипотеки в сделках, связанных с «первичкой», сократится до 25%. Каждый четвертый покупатель будет пользоваться подобными кредитами для приобретения жилья. Еще около 50%, скорее всего, просубсидируют застройщики. Это позволяет продавать им жилье без существенных скидок», – добавляет Я. Баджурак.
Высказал свое мнение и И. Павлюк. Он считает, что приблизительно до середины июля текущего года часть покупателей откажутся от приобретения недвижимости и подождут. Ведь российские власти планируют изменить условия льготных кредитных программ. Они хотят сделать их более адресными. Детальной информации об этом пока нет.
– В нынешний летний период активность покупателей существенно снизится, – отмечает эксперт. – Это происходит ежегодно, поскольку в теплое время года люди отправляются на отдых, уезжают на дачу, за город.
«Определенное количество продавцов, заинтересованных в реализации объектов недвижимости именно в летний сезон, пойдут навстречу покупателям, предоставят скидки в разумных пределах. Этим можно воспользоваться, чтобы выгодно приобрести жилье на вторичном рынке», – добавляет И. Павлюк.
Исходя из всего вышесказанного, А. Чернокульский делает вывод, что никаких особых изменений в ближайшее время на вторичном рынке не будет. Определенные колебания начнутся лишь после того, как ЦБ России начнет постепенно снижать ключевую ставку.
«Практически сразу же мы увидим повышение спроса. Помимо этого, на рынке начнут появляться те продавцы, которые сейчас предпочитают сдавать собственные вторичные объекты недвижимости в аренду», – подытоживает эксперт.